Portugal precisa de triplicar a construção anual de casas

Na última década, Portugal afirmou-se como um dos destinos europeus mais procurados por residentes internacionais, investidores e profissionais remotos. No entanto, este sucesso tornou evidente uma fragilidade estrutural que já não dá para desvalorizar: o país não tem construído habitação suficiente.

Portugal e a falta de habitação: números e pressão da procura

Atualmente, a discussão sobre habitação tem convergido cada vez mais para um número decisivo. Para reequilibrar o mercado e corrigir a escassez acumulada, Portugal poderá ter de triplicar o ritmo anual de construção. As estimativas apontam para cerca de 20,000 novas casas concluídas por ano, mas muitos analistas do setor defendem que a necessidade real estará mais próxima de 70,000 habitações anuais, caso o objetivo seja reduzir a carência até ao final da década.

A dimensão do problema é significativa. O défice habitacional é estimado em cerca de 300,000 casas, consequência de mais de dez anos em que a construção nova ficou, de forma consistente, abaixo da procura. Em paralelo, o país registou maior urbanização, imigração internacional e um aumento da procura por habitação nas principais cidades e em zonas costeiras. Este desajuste entre oferta e procura acabou por pressionar os preços em alta, sobretudo em Lisboa, no Porto e noutras áreas com emprego e infraestruturas fortes.

Construir mais - e construir melhor: tipologia e localização

Em vários contextos, a distância entre o que existe no mercado e o que as famílias conseguem pagar tornou-se muito visível. Uma parte relevante da oferta disponível nas grandes cidades concentra-se em segmentos de preço mais elevado, enquanto a oferta dirigida a agregados de rendimento médio continua reduzida. Isto evidencia um dos desafios centrais do mercado habitacional português: não basta construir mais; é necessário construir o tipo certo de casas, nos locais certos.

Licenciamento e estabilidade regulatória

Uma parte do entrave está na própria estrutura do desenvolvimento imobiliário. Entre planeamento, licenciamento e obra, os projetos de habitação levam anos até chegarem ao mercado. Os procedimentos administrativos mantêm-se complexos e, muitas vezes, lentos, o que aumenta a incerteza para os promotores e acrescenta custos que acabam por se refletir nos preços. Mesmo atrasos pequenos podem afetar de forma relevante a viabilidade financeira das operações.

Por isso, diversas vozes do setor têm sublinhado a necessidade de estabilidade regulatória e de processos de licenciamento mais previsíveis. Investidores e promotores estão disponíveis para alocar capital, mas o imobiliário exige planeamento a longo prazo. Quando os enquadramentos legais mudam com frequência ou as aprovações se tornam imprevisíveis, o investimento tende a abrandar. Sem investimento sustentado, a oferta de habitação não consegue aumentar.

Novos modelos: build-to-rent e investimento institucional

Ao mesmo tempo, começam a ganhar destaque novos modelos de desenvolvimento habitacional. A habitação para arrendamento gerida profissionalmente, muitas vezes designada por build-to-rent (construir para arrendar), pode ter um papel importante no reforço da oferta e na criação de mercados de arrendamento mais estáveis e de longo prazo. Estes projetos, frequentemente apoiados por investidores institucionais, conseguem entregar habitação à escala - desde que existam regras claras e um ambiente legal estável.

Papel do setor público e soluções estruturais

As iniciativas de habitação pública também entram nesta equação. Programas com apoio do Estado já concretizaram uma parte relevante das casas previstas no âmbito de iniciativas nacionais de recuperação. Ainda assim, o investimento público, por si só, não será suficiente para fechar a lacuna. A escala do desafio exige a combinação de política pública, capital privado e processos administrativos eficientes.

O debate sobre habitação em Portugal está, assim, a entrar numa fase diferente. A discussão começa a afastar-se de respostas de curto prazo e a concentrar-se em soluções estruturais. Aumentar a oferta, tornar o planeamento mais eficiente e garantir um enquadramento estável para o investimento serão passos determinantes para que o mercado se mantenha acessível, sustentável e capaz de acompanhar o crescimento económico do país.

Para observadores internacionais e potenciais investidores, a mensagem é direta. Portugal continua a ser um destino atrativo para viver e investir, mas o futuro do seu mercado habitacional dependerá da eficácia com que consegue construir as casas de que o país precisa cada vez mais.