Estado do imóvel de saída: como a falta desta formalidade afeta o depósito de garantia e o comissário de justiça

A resposta parece óbvia - até o direito pôr tudo em ordem. Para os tribunais, quando o senhorio falha uma formalidade essencial, o inquilino pode sair sem pagar nada, mesmo que as paredes fiquem com marcas.

A situação aconteceu numa sexta-feira ao fim do dia: cheiro a tinta fresca, caixas empilhadas na entrada. O senhorio aparece atrasado, o inquilino entrega as chaves, e os olhos vão dar a uma mancha escura junto ao radiador. Há uma hesitação sobre registar seja o que for. Não há documento, não há caneta, não há estado do imóvel de saída. Apertam-se as mãos, cada um segue para o metro e, na cabeça de ambos, o assunto fica encerrado. Duas semanas depois, chega um e-mail com orçamentos e a ameaça de mexer no depósito de garantia. É aquele momento - demasiado comum - em que se pensa: isto é normal? No fim, tudo depende de uma formalidade.

A formalidade esquecida que muda tudo

A lei do arrendamento habitacional é inequívoca: o estado do imóvel de saída tem de ser feito de forma contraditória, com ambas as partes presentes (ou representadas), ou, em caso de recusa, através de um comissário de justiça. Sem estado do imóvel de saída contraditório, presume-se que a habitação foi devolvida em bom estado. É um princípio que os juízes repetem e que altera o ónus da prova. Pode surpreender, porque dá primazia ao método e ao procedimento - não ao aspeto da parede. Mas é esta regra que decide muitos litígios.

Um exemplo prático. O Mehdi entrega o estúdio com dois furos de bucha por cima do sofá. O senhorio não marca o estado do imóvel de saída, limita-se a recolher as chaves na caixa do correio e, mais tarde, retém 450 € do depósito por “repintura e tapagem de buracos”. O Mehdi contesta, recorre à comissão de conciliação e, depois, ao juiz. Sem um documento de saída assinado nem um auto/constatação de um oficial de justiça, o senhorio tem dificuldade em demonstrar a dimensão das “degradações”. Sai a decisão: devolução integral. O orçamento, por si só, não bastou. É duro para quem paga as obras, mas é assim que funciona a lógica da prova.

E porquê este mecanismo? Porque o estado do imóvel - na entrada e na saída - é a peça que faz fé e permite comparar o “antes” e o “depois”. Serve de proteção tanto ao senhorio como ao inquilino. Quando não existe estado do imóvel de saída, aplica-se o que é normal pelo uso e pelo tempo, e o restante fica por demonstrar. O senhorio podia ter convocado por carta registada com aviso de receção, agendado um encontro e, se o inquilino faltasse, mandatar um comissário de justiça. É este procedimento que “fecha” o processo, não uma mensagem posterior com fotografias tremidas.

Proteger-se dos dois lados, sem tensão

O mais simples é tratar a saída como um mini-projeto. Enviar uma convocatória por escrito com data e hora, levar um modelo de estado do imóvel, tirar fotografias com data/hora, divisão a divisão, com as luzes acesas. Gravar também um vídeo curto e contínuo, do teto ao chão, referindo a data. Entregar as chaves contra recibo - ou enviá-las por correio registado se houver impedimento. Uma hora bem preparada evita três meses de mensagens azedas. E, se a outra parte não aparecer, avança-se com o comissário de justiça, que convoca formalmente e lavra a constatação.

Erros típicos? Entregar as chaves “à pressa” no átrio, sem qualquer papel. Reter o depósito “por via das dúvidas” sem justificações concretas. Imaginar que o estado do imóvel de saída se faz à distância pelo WhatsApp. Ou acreditar que meia dúzia de fotos, sozinhas, resolvem tudo. Sejamos realistas: ninguém faz isto todos os dias. A pessoa apressa-se, improvisa, esquece uma assinatura. Mais vale um documento imperfeito, mas contraditório, do que um dossier “perfeito” e unilateral - que cai em tribunal.

A regra não existe para apanhar ninguém; serve para baixar a temperatura dos conflitos. Uma constatação por um comissário de justiça salva muitas vezes um processo que está a descarrilar.

“A ausência de estado do imóvel de saída vale como presunção de restituição em bom estado. Quem pede montantes tem de provar e, sem uma peça contraditória, isso é muito complicado.” - Um comissário de justiça experiente

• Convocatória para o estado do imóvel: por escrito, datada, enviada com antecedência suficiente e com alternativa de horário.
• Recusa ou ausência: constatação por comissário de justiça, com custos repartidos consoante os casos.
• Depósito de garantia: devolução em 1 mês se não houver retenção justificada; 2 meses se existirem reparações quantificadas.
• Provas válidas: estado do imóvel assinado, constatação, faturas ou orçamentos detalhados, fotos aproximadas e datadas.

O que esta regra muda na vida real

Este princípio coloca todos no mesmo patamar: sem prova contraditória, não há retenção. O inquilino ganha tranquilidade, porque uma marca de desgaste não se transforma num rombo no orçamento. E o senhorio também sai a ganhar, porque passa a saber exatamente como sustentar um pedido de indemnização. O mais interessante é que esta dinâmica obriga as partes a conversar, a encontrar-se e a comparar com calma a entrada e a saída. Lê-se o estado do imóvel linha a linha, confrontam-se as fotos, risca-se, anota-se, comenta-se. E, muitas vezes, aparece um entendimento. A justiça não é uma ameaça; é uma bússola. Quando a regra é aplicada a sério, o processo torna-se mais simples - quase evidente.

Ponto-chave	Detalhe	Interesse para o leitor
Estado do imóvel de saída contraditório	Presença de ambas as partes ou constatação por comissário de justiça	Evita litígios e fixa a prova
Presunção na ausência de saída	O imóvel é considerado devolvido em bom estado	Impede retenções abusivas no depósito
Provas e prazos	Orçamentos/faturas detalhados, devolução do depósito em 1 a 2 meses	Ajuda a prever tesouraria e a agir com segurança

Perguntas frequentes:

• Qual é a “formalidade” que muda tudo? O estado do imóvel de saída contraditório, feito com inquilino e senhorio, ou através de um comissário de justiça em caso de ausência ou recusa.
• E se o inquilino se recusar a ir ao estado do imóvel? O senhorio pode pedir uma constatação a um comissário de justiça. A convocatória formal torna a prova oponível e evita a presunção de bom estado.
• As fotografias bastam para pedir valores? Não, por si só. São úteis, mas sem estado do imóvel de saída ou constatação, continuam a ser elementos unilaterais, muitas vezes afastados pelo juiz.
• O que acontece se não houver estado do imóvel de entrada? A comparação fica mais frágil. O inquilino é considerado como tendo recebido a habitação em bom estado para efeitos de reparações locativas, mas a saída deve, ainda assim, ser verificada de forma contraditória.
• O senhorio pode agir na mesma perante grandes danos? Sim, se apresentar outras provas sólidas e contraditórias (constatação, perícia). Sem estado do imóvel de saída, a fasquia é elevada e os pedidos são frequentemente rejeitados.

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